Ich werde mit 42.000 Pfund belastet, um meinen Mietvertrag zu verlängern

Als Des Kinsella eine Mietwohnung kaufte, erwartete er eine Rechnung von bis zu £ 20.000, um den Vertrag zu verlängern.

Stattdessen bittet der endgültige Eigentümer seines Eigentums um 42.000 GBP. Fast ein Drittel davon entfällt auf den sogenannten Heiratswert.

Es ist etwas, was Herr Kinsella und andere Pächter abschaffen wollen.

"Ich bin überhaupt nicht mit dem Wert der Ehe einverstanden", sagt er. "Es ist da, um die Bewertung für den Eigentümer zu erhöhen."

Wenn ein Eigenheimkäufer ein Mietobjekt kauft, besitzt er es nicht direkt. Stattdessen erhalten sie das Recht, es für eine bestimmte Anzahl von Jahren zu besetzen.

Beim ersten Verkauf könnte dies 99 Jahre oder heute üblicher 125 Jahre dauern.

Wenn die Wohnung dann wieder verkauft wird, wird auch die Anzahl der verbleibenden Jahre verkauft, anstatt dass ein neuer Vertrag erstellt wird. Ein Pächter kann jederzeit nach mehr Jahren fragen.

Bei Vertragsverlängerung zahlt der Mieter wie bei jeder Mietzahlung eine Prämie für die zusätzlichen Jahre. Sie werden sich wahrscheinlich auch von einer Pauschale trennen, um die Grundmiete abzuzahlen. Und die meisten Menschen versuchen dies, bevor 80 Jahre vergangen sind.

Dies liegt daran, dass Verlängerungen für eine Wohnung mit einer Restlaufzeit von weniger als 80 Jahren eine dritte Zahlung, den sogenannten Heiratswert, nach sich ziehen.

Für Privatanleger ist dies eine reichhaltige Einnahmequelle, die sie nicht verlieren möchten.

Vorherige Skandale
Beide Gruppen warten am Donnerstag auf einen Bericht der Rechtskommission, die überlegt, ob sie eine Reform im Erbpachtsektor empfehlen soll.

Es ist ein großer Markt, besonders in großen Städten. Es gibt keine offiziellen Zahlen, aber der Markt könnte nach Schätzungen der Association of Leasehold Enfranchisement Practitioners einen Wert von 2,5 Mrd. GBP pro Jahr haben.

Etwa ein Fünftel der rund 100.000 Verlängerungen pro Jahr können für Immobilien gelten, bei denen der Wert der Ehe zu zahlen ist.

Während Pachtzins-Skandale wie die Verdoppelung der Grundmieten und die Einschränkung der kleinsten Renovierungsarbeiten vielfach publiziert wurden, war die komplexe Geschichte des Wertes der Ehe weniger bekannt.

Es sollte eigentlich nicht existieren, argumentiert Dean Buckner, ein ehemaliger Regulierer der Bank of England und Treuhänder der Leasehold Knowledge Partnership, die sich für Reformen einsetzt.

"Sie fordern jemanden auf, jemand anderen für etwas zu bezahlen, das er bereits besitzt", sagt er.

Der Beratungsdienst der Regierung für Pächter beschreibt dies als die Wertsteigerung der Immobilie nach Verlängerung des Pachtvertrags. Der "Gewinn", wie er genannt wird, wird dann zwischen dem Eigentümer und dem Pächter aufgeteilt, daher die Zahlung. Nach 80 Jahren ist der Wert laut Gesetz Null.

Kritiker wie Dr. Buckner lehnen die Zahlung ab, da der Mieter die Verlängerung bereits bezahlt hat. Es als Gewinn zu betrachten, sei spekulativ, und er weist darauf hin, dass es bei Geschäften außerhalb der Immobilienwelt keinen gibt.

Für Herrn Kinsella ist ein Teil der Kosten auf die Tatsache zurückzuführen, dass der Eigentümer der Eigentumswohnung in Ilford, Ost-London, die er 2014 für 165.000 Pfund gekauft hat, nach einer Aufstockung um 90 Jahre einen Wert von 265.000 Pfund erwartet.

Tribunal Option
Ein Großteil dieses Gewinns wird auf die zusätzlichen Jahre selbst zurückzuführen sein - ein neuer Käufer zahlt mehr für eine Wohnung mit einer Restlaufzeit von etwa 150 Jahren als einer mit nur 60 Jahren, wie bei Herrn Kinsella. Der Anteilseigner glaubt jedoch, dass 25.000 GBP ein Gewinn sein werden, an dem er beteiligt sein sollte.

Herr Kinsella sagt, es sei sehr schwierig, eine ähnliche Immobilie in der Nähe zu finden, die sich auch mit einem Teil des Eigentums für einen Preis in der Nähe dieser Schätzung verkauft.

Er sagt der BBC, dass er realistisch ist, zu wollen, was geschuldet wird, aber dass ein Wertzuwachs von 25.000 GBP - von dem er die Hälfte an den Anteilseigner zahlen muss - keine faire Bewertung ist.

Wenn sich Eigentümer und Pächter nicht einigen können, werden die Bewertungen von einem Gericht entschieden.

Eine Bitte um eine Stellungnahme von Herrn Kinsellas freiem Gesellschafter, Fable Estates, erhielt keine Antwort.

Gegen Veränderung
Für viele Immobilieninvestoren, insbesondere in London, sind Zahlungen für den Ehewert eine wichtige Einnahmequelle, sagt Katie Cohen, Partnerin bei Keystone Law, wo sie unter anderem für die Verlängerung von Pachtverträgen und den Erwerb von Grundbesitz tätig ist. Sie berät sowohl Pächter als auch Eigentümer.

"Ich glaube nicht, dass die Eigentümer viel Veränderung wollen", sagt sie. "Sie würden es unbedingt vermeiden wollen, dass der Wert der Ehe aufgehoben wird."

Zu den privaten Anlegern zählen Wohltätigkeitsorganisationen und Pensionsfonds sowie andere, die ein langfristiges und verlässliches Einkommen wünschen.

Sie geht davon aus, dass der Bericht der Law Commission zwar einige für Pächter vorteilhafte Reformen enthalten wird, es jedoch unwahrscheinlich ist, dass die Zahlungen abgeschafft werden.

In diesem Fall könnten "die Anteilseigner sehen, dass der Wert dieser Investitionen über Nacht rapide sinkt", sagte sie.

Der Regierung könnte geraten werden, den Zeitpunkt, an dem eine Ehezahlung geschuldet wird, auf 65 oder 70 Jahre zu senken und den Prozentsatz, der dem Anteilseigner geschuldet wird, zu senken.

Für Herrn Kinsella wäre es ein Anfang, Preise festzusetzen und nicht Gegenstand langwieriger Verhandlungen zu sein. Die Preise sollten vor dem Kauf einer Wohnung einfacher zu kalkulieren und zu vereinbaren sein, sagt er.

"Wir haben das getan, weil wir unseren Sohn auf die Grundstücksleiter bringen wollten", sagt er.

"Und es sieht so aus, als ob er jetzt so besorgt über diese zusätzlichen Kosten ist, dass er sie möglicherweise sogar verkaufen muss, wenn wir sie nicht verlängern, und nach einem Ort suchen, der weiter außerhalb von London liegt."

klik https://ilmucoro.blogspot.com/